【振山律师】限购令下的房屋纠纷

　

　　高房价已经成为了人们所积极关注的话题。为解决高房价问题，政府出台了包含限购令、限贷令等一系列的政策性文件，都显示了政府在控制和打压高房价方面的决心。与此同时，因政策原因导致买房丧失的购房资格，房屋买卖合同无法继续履行的纠纷也层出不穷。此时法律责任该如何承担?限购政策导致的合同解除与违约责任免除能不能划等号?笔者认为单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，比如恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台;再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。为支持笔者的观点，笔者现选取如下案例分析。

　　一、因买受人违约导致合同不能履行，买受人应向出卖人承担相应的违约责任或赔偿责任

　　简要案情：

　　2016年10月5日，原告(乙方)与被告(甲方)经南京云房源软件服务有限公司(以下简称云房源公司，丙方)居间，签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的南京市xx区xx路xx号xxx室房屋(即涉案房屋)出售给乙方;房屋转让价款为158万元，定金10万元，于甲乙双方交付房款时冲抵房款;(合同第九条第2项)国家税费政策、贷款政策、限购令政策调整按新政策执行，如按新政策甲乙双方提供的资料无法正常交易的，本合同自动解除，甲乙丙三方互不追究违约责任，甲方全额无息退还乙方已付房款及定金，丙方全额退还甲乙双方已付居间服务费等等。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金4万元，被告向原告出具了收条。现原告以南京市限购令政策导致自己现无购房资格为由要求解除合同，被告返还定金。

　　法院观点：

　　原告作为购房人，有义务审查自己是否具备购房资格并披露给对方。南京市限购令政策出台执行时间为2016年9月26日，该政策出台于原、被告签订房屋买卖合同之前，并非是原、被告签订的房屋买卖合同第九条第2项中约定的新政策。原告在本案房屋买卖合同履行过程中构成违约，应当承担相应的违约责任。被告在主张违约金和适用定金罚则之间，选择适用定金罚则，符合法律规定，故对于被告不予退还定金的意见，法院予以采纳。

　　若由于非出卖人或买受人的原因导致合同不能履行，则根据情势变更原则，买受人可依法解除预约协议，出卖人应依法退还收取的定金或房款，双方互不承担违约责任。但是，若新政出台后房价下跌，预约合同解除而导致买卖双方利益失衡，则出卖人可以要求买受人补偿其所受合理损失。

　　二、因出卖人违约最终导致买房丧失购房资格，致使合同不能履行，出卖人应承担相应的违约或赔偿责任

　　简要案情：

　　原告与被告于2016年9月7日通过丙中介公司签订房屋买卖合同，原告于当天向被告支付首付款100000元，双方约定2016年9月18日到银行办理银行按揭贷款手续，但被告一直推脱不配合办理贷款手续，后来到2016年10月2日限购政策出台后，原告失去购房资格，不能够再购买该房屋。现原告起诉到法院要求解除合同，返还首付款，赔偿原告已经支付的佣金费及服务费用。

　　法院观点：

　　自2016年9月7日至9月30日合同并非没有可能履行至房管局网签阶段进而按照限购通知中的“已确认的存量住房买卖网签合同,仍按原规定正常办理”，亦并非没有可能在10月2日限购政策出台实施前履行完毕;但前期合同不能顺利履行的原因系因被告的拖延所致，被告应当赔偿原告相应损失。后期合同无法继续履行的原因因政府限购所致，并非原告与被告及第三人丙的原因，亦非各方所能预测规避，原告作为市场经济主体应当承担市场经济运行下可能产生的风险，后期合同无法履行导致的相应损失应由原告负担。原告实际的损失是一件支出佣金6200元、金融服务费3144元，合计9344元，本院认定原、被告对本案合同无法履行导致的原告损失各自承担一半，原告对自身损失承担4672元，被告对此承担4672元;被告返还原告首付款100000元。

　　三、单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任

　　简要案情：

　　2016年9月20日，原、被告签订《存量房买卖合同》。合同签订后，原告依约于当天向被告支付了5万元的定金。2016年9月24日，应被告要求原告又先行支付了房款9万元。2016年10月2日晚，合肥市发布限购政策，原告因此政策丧失在市区购房的资格。原告就此向被告提出原告已无购房资格，请求解除合同，被告返还定金以及先行支付的房款。

　　法院观点原、被告及中介公司三方签订《合肥市存量房屋居间合同》后，在合同的履行过程中，因合肥市人民政府发布区域性住房限购政策，原告因此丧失购买案涉房屋的资格，无法履行案涉合同，不能归责于双方任何一方，故原告要求解除合同于法有据，本院对此予以支持。本院认为该合同系非原告和被告的原因导致合同无法履行，从而双方协议解除合同。双方均不承担违约责任。合同解除后，原告向被告缴纳的定金及购房款应予返还，即被告应退还原告缴纳的定金50000元及房款90000元。

　　笔者小结：

　　结合上诉案例及法院观点，对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，笔者认为人民法院应当判令合同解除。因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。笔者建议人民法院在此类纠纷中能无法继查清合同无法继续履行产生的原因，对责任进行准确认定，如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”，对购房人解除合同的请求理应予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。

    如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的，法院应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。实务中，购房人在诉请解除合同的同时，还要求出卖人支付中介费。笔者认为如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的，中介机构有权按照合同约定获得报酬。但，正如上述案例购房人在诉请合同解除时，将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的，该中介费作为实际损失，如何赔偿，法院需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。

　　对于准备购房的读者，笔者建议在购房之前要注意全面了解当地的限购、限贷政策，并及时了解政策最新变化。而且一旦发生纠纷，建议及时咨询律师，切勿拖延时间。原则上，双方签署合同后，都应当朝着实现合同目的的方向努力，但如果确实因客观因素而导致一方实在无法履行合同时，则应当及时通知对方，避免损失进一步扩大，而且法官在审理案件时，通常都会把合同履行到了哪个阶段来作为判定一方违约责任大小的因素。